Fonds immobiliers résidentiels ou commerciaux : deux marchés sous la même étiquette

L’essentiel en bref

Deux marchés sous une même étiquette : les fonds immobiliers suisses cotés se répartissent entre véhicules résidentiels, portés par la pénurie de logements, et véhicules commerciaux (bureaux, logistique, commerces), aux moteurs économiques très différents. Les fonds mixtes se situent entre les deux.
Le marché price cet écart fortement : au 15 juillet 2026, notre base de données montrait un rendement de distribution médian de 1,99 % pour les fonds majoritairement résidentiels (agio médian ~34 %) contre 3,64 % pour les commerciaux (agio médian ~10 %) — un écart de 165 points de base de revenu courant, et de plus de 20 points d’agio.
La frontière est plus floue que l’étiquette : classés par la valeur de leurs immeubles au dernier rapport, 30 fonds de notre univers sont majoritairement résidentiels — mais leur part résidentielle médiane n’est que de 74 %, et un tiers d’entre eux détiennent au moins 30 % d’autres usages. Les fonds commerciaux sont nettement plus « purs » : 7 sur 10 dépassent 96 % d’immeubles commerciaux.
Les bilans se ressemblent : l’endettement médian ressort autour de 23-24 % de la valeur des immeubles dans les deux segments, loin du plafond légal d’un tiers, et le coût moyen de la dette autour de 1,2-1,3 % partout. La différence de risque entre segments ne vient pas du bilan — elle vient des locataires et des valorisations.
La taille non plus n’est pas neutre : le portefeuille médian d’un fonds résidentiel atteint environ 1,6 milliard de francs d’immeubles, contre environ 0,9 milliard pour un fonds commercial.
La fiscalité brouille le classement : 17 de nos 30 fonds résidentiels affichent une valeur fiscale quasi nulle (détention directe), contre 4 fonds commerciaux sur 10 — six fonds commerciaux sont imposables sur la quasi-totalité de leur valeur. Après impôts, l’écart de rendement entre segments est souvent plus étroit que le chiffre facial ne le suggère.
Réflexe clé : l’étiquette « résidentiel » ou « commercial » est un point de départ, pas une conclusion. La composition réelle du portefeuille, le statut fiscal et le couple rendement-agio du fonds se lisent dans ses rapports — pas dans son nom.

Introduction

Dans notre article sur le rendement de distribution, un chiffre résumait le clivage du marché suisse : les fonds résidentiels servent en médiane 1,99 %, les fonds commerciaux 3,64 %. Presque le double — pour des véhicules régis par la même loi, cotés sur la même bourse et logés dans les mêmes portefeuilles.

Un écart de cette ampleur mérite son propre article. Que rémunère-t-il exactement ? Qu’est-ce qui distingue réellement un fonds résidentiel d’un fonds commercial — au-delà de l’étiquette ? Et cette étiquette dit-elle seulement la vérité sur ce que le fonds détient ?

Pour y répondre, nous mobilisons notre base de données propriétaire — bilans, parts en circulation, distributions et valeurs fiscales extraits des rapports officiels de 46 fonds — et regardons ce que les deux segments ont de différent, mais aussi, résultat plus inattendu, ce qu’ils ont d’identique.

Deux moteurs économiques différents

Le clivage économique est réel, et il tient aux locataires.

Un fonds résidentiel encaisse les loyers de milliers de ménages. La demande est structurelle (la pénurie de logements en Suisse est documentée dans notre article sur l’agio), la vacance minime, et le cadre des loyers d’habitation, régulé, produit des revenus d’une grande stabilité, au prix d’un potentiel de hausse encadré. Le locataire d’un logement se remplace vite ; le risque est dilué sur des milliers de baux.

Un fonds commercial encaisse les loyers d’entreprises : bureaux, surfaces logistiques, commerces, parfois hôtellerie ou santé. Les baux sont pluriannuels et souvent indexés, ce qui protège le revenu à court terme — mais la demande suit la conjoncture, les locataires sont plus concentrés, et une surface vacante peut le rester longtemps ou exiger des réaménagements coûteux. Le télétravail pour les bureaux, le commerce en ligne pour les surfaces de vente : les mutations structurelles frappent d’abord ce segment.

Stabilité contre cyclicité, granularité contre concentration : voilà ce que le marché price — et il le price fortement.

Ce que le marché price : rendement et agio

Les deux articles précédents de cette série ont mesuré l’écart avec nos données ; rappelons-le en un tableau :


Indicateur (base Apollo 8, 15.07.2026)	Fonds résidentiels	Fonds commerciaux
Rendement de distribution médian	1,99 %	3,64 %
Agio médian	~34 %	~10 %

Source : Apollo 8 — voir notre article sur le rendement de distribution pour la méthodologie complète ; corrélation rendement-agio de −0,76 sur l’univers.

Début 2026, la presse spécialisée relevait le même contraste au niveau du marché : des agios moyens supérieurs à 40 % pour les fonds résidentiels — certains produits au-delà de 50 % — contre environ 17 à 20 % pour les fonds commerciaux. Et au 30 juin 2026, les cinq fonds de notre univers qui se négociaient en décote étaient tous des véhicules commerciaux ou spécialisés.

La logique est cohérente : le marché paie une prime pour la stabilité des loyers d’habitation et la rareté du logement, et exige des immeubles d’entreprise un rendement supérieur pour porter leur cyclicité. L’écart de 165 points de base n’est ni une anomalie ni une aubaine : c’est un prix du risque.

Ce que montrent nos bilans : la frontière est floue

C’est ici que nos données réservent une surprise. Les bilans officiels des fonds ventilent la valeur des immeubles entre habitation, commercial et usage mixte. En classant chaque fonds selon la catégorie qui dépasse 50 % de la valeur de ses immeubles au dernier rapport, notre univers de 45 fonds exploitables se répartit en 30 fonds résidentiels, 10 commerciaux et 5 mixtes.

Mais la pureté des deux camps n’a rien de comparable :

Côté résidentiel, l’étiquette est approximative. La part résidentielle médiane des 30 fonds « résidentiels » n’est que de 74 %. Deux fonds seulement dépassent 90 % d’habitation ; un tiers de l’effectif se situe entre 50 % et 70 % — autrement dit, jusqu’à la moitié du portefeuille en bureaux, commerces ou immeubles mixtes, chez des véhicules que le marché range — et valorise — comme « résidentiels ».
Côté commercial, les pure players dominent. Sept fonds commerciaux sur dix dépassent 96 % d’immeubles commerciaux. L’étiquette y décrit fidèlement le portefeuille.

Source : Apollo 8 — ventilation de la valeur des immeubles au dernier rapport officiel de chaque fonds (déc. 2025 / mars 2026 selon les calendriers) ; extraction du 17 juillet 2026. Un fonds est écarté faute d’attribution fiable entre compartiments.

La conséquence pratique est directe : deux fonds « résidentiels » affichant le même agio peuvent porter des expositions commerciales très différentes — et donc des sensibilités conjoncturelles différentes. Le décompte lui-même dépend du critère retenu : notre article sur le rendement, qui classait par stratégie dominante, comptait 24 fonds résidentiels ; la ventilation comptable en compte 30. Cette élasticité de l’étiquette est le premier enseignement de l’exercice.

Là où les segments se ressemblent : les bilans

L’intuition voudrait que les fonds commerciaux, plus risqués, soient aussi plus endettés ou financés plus cher. Nos données disent le contraire :


Indicateur (dernier rapport de chaque fonds)	Résidentiels (30)	Commerciaux (10)	Mixtes (5)
Endettement médian (hypothèques / valeur des immeubles)	~23,5 %	~24,4 %	~23,9 %
Coût moyen médian de la dette	~1,2 %	~1,3 %	~1,1 %
Portefeuille immobilier médian	~CHF 1,6 mrd	~CHF 0,9 mrd	~CHF 0,9 mrd

Source : Apollo 8 — bilans et taux d’intérêt moyens extraits des derniers rapports officiels ; extraction du 17 juillet 2026.

Deux observations :

L’endettement est homogène — et prudent. Autour de 23-24 % de la valeur des immeubles dans les trois segments, loin du plafond légal d’un tiers évoqué dans notre article sur les augmentations de capital. La différence de profil de risque entre résidentiel et commercial ne se loge pas dans la structure financière : elle est presque entièrement opérationnelle (locataires, vacance, valorisations).
La taille, en revanche, diffère nettement. Le fonds résidentiel médian détient un portefeuille près de deux fois plus gros que son homologue commercial — et les plus grands véhicules du marché, jusqu’à plus de 12 milliards de francs d’immeubles, sont résidentiels. La taille va souvent de pair avec la liquidité du titre et la capacité à lever du capital.

La fiscalité brouille le classement

Notre article sur le rendement expliquait le partage entre fonds à détention directe — distributions largement exonérées d’impôt sur le revenu pour l’investisseur privé en Suisse — et fonds à détention indirecte, imposables. Croisée avec les segments, cette ligne de partage réserve une seconde surprise :

17 de nos 30 fonds résidentiels affichent une valeur fiscale quasi nulle — l’avantage fiscal se concentre dans le segment au rendement facial le plus faible ;
6 de nos 10 fonds commerciaux sont au contraire imposables sur la quasi-totalité de leur valeur, et 4 seulement bénéficient du régime exonéré ;
les 5 fonds mixtes sont tous, ou presque, en détention directe exonérée.

L’ordre de grandeur mérite d’être posé. Pour un investisseur privé au taux marginal de 25 à 30 %, un rendement imposable de 3,64 % revient à environ 2,5 à 2,7 % net — quand le 1,99 % d’un fonds résidentiel exonéré reste acquis (et échappe de surcroît à l’impôt sur la fortune). Pour ces profils, l’écart facial de 165 points de base entre segments se réduit après impôts à environ 50 à 70 points de base — sans disparaître, et à condition de comparer précisément les statuts des fonds en présence : il existe des fonds commerciaux exonérés comme des fonds résidentiels pleinement imposables.

La leçon est la même que pour l’étiquette sectorielle : le classement des rendements se refait fonds par fonds, après impôts — pas segment par segment, en facial.

2022-2023, le test grandeur nature — et sa lecture symétrique

La correction de 2022-2023, retracée dans notre article sur l’agio, a offert un test en conditions réelles : à l’été 2023, plus de la moitié des fonds cotés se négociaient en disagio. Les distributions du marché n’ont pas bougé, et la reprise de 2024-2025 a d’abord rendu leurs primes aux grands fonds résidentiels — au point qu’à la mi-2026, les fonds encore décotés de notre univers sont tous commerciaux ou spécialisés.

Il serait pourtant hâtif d’en conclure que le résidentiel « protège ». La protection a un prix, et il est aujourd’hui élevé : des agios médians autour de 34 %, des rendements courants sous 2 %, et — comme le montrait notre article sur le rendement — près de la moitié du rendement de placement récent du segment provenant de revalorisations d’expertise plutôt que de revenus. Le risque du résidentiel n’est pas la vacance : c’est la valorisation. Celui du commercial n’est pas la valorisation — les décotes y sont fréquentes — mais le cycle et la concentration des locataires.

Deux risques de nature différente, rarement au même moment : c’est précisément ce qui rend leur combinaison intéressante à analyser dans un portefeuille — et ce qui interdit de les additionner comme s’ils étaient le même actif.

Lire un fonds au-delà de son étiquette

Ouvrir la ventilation du portefeuille. La répartition habitation / commercial / mixte figure au bilan de chaque rapport annuel. C’est elle — pas le nom du fonds — qui dit l’exposition réelle.
Regarder la vacance et la durée des baux. Le taux de perte sur loyers et, pour les fonds commerciaux, la durée résiduelle moyenne des baux et la concentration des locataires figurent dans les rapports ; ce sont les indicateurs avancés du revenu.
Vérifier le statut fiscal avant de comparer les rendements. Un écart de rendement facial entre deux fonds de segments différents peut se retourner après impôts selon les statuts de détention.
Comparer chaque fonds à ses pairs — et à sa propre histoire. Un agio de 15 % est cher pour un fonds commercial décoté par le passé, banal pour un résidentiel ; les moyennes de segment de cet article servent de repères, pas de cibles.
Se méfier des étiquettes intermédiaires. « Mixte », « diversifié », « suisse » : entre 50 % et 70 % de part résidentielle, l’étiquette du fonds relève autant du positionnement commercial que de la composition du portefeuille.

Les limites de l’exercice

Trois précautions. D’abord, la ventilation comptable agrège des réalités hétérogènes : « commercial » recouvre aussi bien un portefeuille logistique loué long qu’un centre commercial régional — la granularité s’arrête là où celle des rapports s’arrête. Ensuite, nos chiffres photographient les derniers rapports publiés (décembre 2025 à mars 2026 selon les fonds) : les acquisitions et chantiers en cours déplacent les proportions en continu. Enfin, rendements et agios cités datent du 15 juillet 2026 et bougent avec les cours ; les ordres de grandeur structurels — écart de rendement, écart d’agio, homogénéité de l’endettement — sont en revanche remarquablement stables d’une période à l’autre.

Conclusion

Résidentiel et commercial partagent une loi, une bourse et une structure de bilan étonnamment semblable — endettement autour de 23-24 %, dette à 1,2-1,3 % — mais presque rien d’autre : ni les locataires, ni la vacance, ni les valorisations, ni le traitement fiscal, ni la taille. Le marché a raison de les pricer différemment ; l’investisseur a raison de ne pas s’arrêter là.

Car l’étiquette, elle, simplifie : un tiers des fonds « résidentiels » de notre univers détiennent 30 % ou plus d’immeubles d’autres usages, et l’avantage fiscal — concentré côté résidentiel — resserre après impôts un écart de rendement que le facial exagère. Comme toujours dans cette série, le chiffre agrégé ouvre la question ; la réponse se trouve fonds par fonds, dans les rapports.

Pour la mécanique des primes et décotes, nous renvoyons à notre article sur l’agio ; pour le revenu et sa fiscalité, à celui sur le rendement de distribution ; et pour la croissance des fonds, à celui sur les augmentations de capital.