Un fonds immobilier emprunte en hypothéquant ses immeubles — mais pas au-delà du tiers de leur valeur vénale (art. 96 OPCC). Comment le levier amplifie de près de moitié les mouvements de la VNI, pourquoi une baisse des immeubles resserre mécaniquement le taux d’endettement, et ce que cela révèle des augmentations de capital.
18 juillet 2026 · 9 min read
Un fonds immobilier coté est liquide dans ses parts, jamais dans ses immeubles. Les deux voies de sortie — vente en bourse au cours du jour, ou rachat à la VNI moyennant douze mois de préavis (art. 66 et 67 LPCC) — et pourquoi, en période de tension, la liquidité se conserve en quantité mais pas toujours en prix.
18 juillet 2026 · 9 min read
Experts indépendants, méthode DCF, impôts latents, lissage des évaluations : comment se fabrique la valeur nette d’inventaire d’un fonds immobilier — pourquoi un demi-point de taux d’actualisation déplace les valeurs de plus de 10 %, et pourquoi la VNI est une moyenne mobile de la réalité plutôt que son instantané.
17 juillet 2026 · 9 min read
Sept chiffres, trois textes, un itinéraire minuté : comment extraire l’essentiel d’un rapport annuel de fonds immobilier suisse — VNI, perte sur loyer, endettement, TER REF, couverture de la distribution, taux d’actualisation — grâce à la standardisation AMAS que trop peu d’investisseurs exploitent.
17 juillet 2026 · 9 min read
Pourquoi certaines distributions sont largement exonérées et d’autres imposées comme des dividendes : détention directe ou indirecte, impôt anticipé et coupon distinct, valeur fiscale, gains en capital — la mécanique complète, un exemple chiffré et la méthode pour vérifier n’importe quel fonds.
17 juillet 2026 · 11 min read
1,99 % contre 3,64 % de rendement, 34 % contre 10 % d’agio — mais des bilans presque identiques et une étiquette « résidentiel » plus floue qu’il n’y paraît : ce qui sépare vraiment les deux segments, mesuré avec les données propriétaires d’Apollo 8.
17 juillet 2026 · 12 min read
Environ 4 milliards levés en 2025, un record déjà menacé en 2026 : pourquoi les fonds émettent quand les agios sont hauts, comment fonctionnent les droits de souscription, et la dilution mesurée fonds par fonds avec les données propriétaires d’Apollo 8.
17 juillet 2026 · 12 min read
Environ 2¼ % en moyenne, mais du simple au triple entre fonds : niveau actuel, écart avec les obligations de la Confédération, arbitrage rendement-agio, stabilité des coupons et fiscalité, mesurés avec les données propriétaires d’Apollo 8 extraites des rapports officiels.
16 juillet 2026 · 12 min read
Pourquoi les fonds immobiliers suisses cotés se paient-ils plus cher que la valeur de leurs immeubles ? Définition de l’agio, rôle des taux d’intérêt et dispersion fonds par fonds, mesurée avec les données propriétaires d’Apollo 8 extraites des rapports officiels.
15 juillet 2026 · 12 min read
Diversification, liquidité, fiscalité, levier : comparaison détaillée entre l'achat immobilier direct et les fonds immobiliers cotés pour un investisseur résident en Suisse.
18 mars 2025 · 14 min read